Immobiliare: cicli e nuove tempeste in arrivo

Ritengo sia sempre corretto cercare di capire quali sono le cause che effettivamente generano la crisi, per poi valutarne gli effetti. Trovo poco utile e realistico fermarsi ad analizzare cosa sta accadendo senza sapere, però, il perché di certe situazioni.

La grande crisi finanziaria ed economica che stiamo vivendo ha un’origine (incredibile ma vero) “antica”, nel senso che le grandi basi sono state buttate, secondo me, non solo negli ultimi anni, bensì già fine secolo scorso.  Ovviamente mi riferisco al 1999, con la bolla internet, il taglio dei tassi di interesse, la politica monetaria di Greenspan, la successiva bolla sull’immobiliare e la grande speculazione sui derivati. Questo in estrema sintesi.
Se quindi vogliamo guardarci indietro per capire, occorre quantomeno analizzare la situazione del settore immobiliare. E come abbiamo avuto modo di vedere, il settore immobiliare residenziale ha dato non pochi problemi, in quanto i subprime, cartolarizzati prima e replicati da derivati dopo, hanno generato la più grossa voragine finanziaria della storia moderna.

Come scrivevo qualche settimana fa, in un post inserito nella categoria del mercato immobiliare , il grande rischio a cui andiamo incontro è un nuovo crack finanziario, portano stavolta non più dal tracollo dell’immobiliare residenziale, bensi dall’immobiliare commerciale, con quindi protagonisti i CMBS e quant’altro.

La domanda che occorre farsi è la seguente: ma questa seconda fase di crisi, già prevista da diverse fonti, sarà di impatto violento come è stata la crisi dell’immobiliare residenziale? Oppure sarà tutto più soft?

 

Commerciale vs. Residenziale

 

Prendendo spunto da un report di Gerard Minack, brillante analista di Morgan Stanley, personaggio che apprezzo anche perché non ha paura a dire la sua, anche quando non è in linea con la view della società per cui lavora, risulta che il consensus è largamente a favore di una crisi immobiliare commerciale molto più soft rispetto a quanto visto con il settore residenziale. Certo, tanto per cominciare, si parte da una base di ragionamento diverso a livello volumetrico. I mutui commercial sono meno della metà rispetto a quelli residenziali (4 trilioni vs. 10 trilioni di $). Però se andiamo a vedere la questione a fondo, ci rendiamo conto che le cose non stanno proprio così.

Spese per le costruzioni immobiliari USA

Prezzo degli immobili USA

Come potete vedere, c’è un ritardo di tipo ciclico, ovvero i l settore immobiliare commerciale ha un ritardo rispetto al residenziale, anche a livello di prezzi. Da una serie di analisi fatte dall’autore assieme ad altri specialisti del settore, le previsioni sono controcorrente. Secondo Minack,  le cose potrebbero andare molto peggio del previsto, con perdite corpulente e molto elevate sulla percentuale globale dei crediti commerciali concessi, anche se dal punto di vista volumetrico l’impatto potrebbe essere inferiore. 

Le analisi danno un tasso di perdite che dovrebbe aggirarsi tra un 10 ed un 15% dei mutui commerciali, contro un 9% registrato coi mutui residenziali.

Certo, l’importo polverizzato sarà inferiore, ma non possimo non considerarlo, anche perché oltre ai mutui, le banche avranno molte altre gatte da pelare. Il settore residenziale, tutt’altro che in controtendenza, l’aumento di tasso di delinquency sui finanziamenti alle imprese, puù le problematiche di credito al consumo e tutto quello che riguarda la fase recessiva che stiamo vivendo.

 

Le banche potranno reggere un’altra crisi?

 

La domanda che mi pongo io è questa: ma il sistema bancario come incasserà una nuova crisi immobiliare? Ha la forza di resistere?

La risposta è no, e sarà necessario un nuovo internavo governativo. Che però, questa volta, sarà molto più problematico e difficile da esercitare per mille problemi. Le munizioni stanno finendo ed il sistema, motlo probabilmente dovrà cercare di fare da sé. Anche perché si è capito che gli stessi “salvatori dle sistema”, FDIC in primis, non navigano in buoen acque.
E nel frattempo, nel 2009, i fallimenti delle banche  hanno raggiunto quasi quota 100. Banche magari non grandissime, ma già anche di medie dimensioni. Che ci sia la volontà di salvare solo i super colossi, questo è un dato di fatto. Ma bisognerà vedere se, in futuro, il to big to fail bancario potrà ancora essere valido.
E’ solo uan questione di tempo. Aspettiamo che il ciclo immobiliare commerciale faccia il suo corso.

STAY TUNE!

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Tags: CMBS, credito al consumo, crisi finanziaria, mercato immobiliare, morgan stanley, politica monetaria, tassi di interesse